CSCR—2017—01061

长沙市人民政府办公厅

关于实行工业用地弹性供应的实施意见（试行）

长政办发〔2017〕68号

各区县（市）人民政府、市直机关各单位：

为降低企业初始用地成本，加大工业项目有效投入，提高工业用地利用效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院 55号令）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第 61号）等精神，经市人民政府同意，特提出如下实施意见。

一、工业用地弹性供应方式

在全市范围内，推行工业用地弹性供应。

（一）弹性年限出让

根据工业用地产业生命周期和企业发展状况，在法定土地使用权出让最高年限范围内，实行差别化的土地使用权出让年限出让。工业用地在土地使用权出让最高年限50年期的基础上，新增20年期和30年期两种出让年限。

（二）长期租赁

市、县（市）人民政府将国有建设用地使用权出租给使用者使用，由使用者（承租人）与市、县（市）国土资源主管部门（出租人）签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金。工业用

地设定租赁年限为10年、15年或20年。

（三）先租后让

把工业用地供应分为租赁和出让两个阶段。第一阶段为租赁期，期限为5年，土地实行租赁方式，由使用者与市、县（市）国土资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同；第二阶段为出让期，期限为 25年，土地实行出让方式，由使用者（受让方）与市、县（市）国土资源主管部门（出让人）签订出让合同。

（四）租让结合

把工业用地供应分为租赁和租赁出让两个阶段。第一阶段为租赁期，期限为 5年，土地实行租赁方式，由使用者与市、县（市）国土资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同；第二阶段为租赁、出让期，期限为 15年，将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质，转为出让的部分土地，由使用者与市、县（市）国土资源主管部门签订出让合同；保留租赁性质的土地，由使用者与市、县（市）国土资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同。

二、供应价格

（一）弹性年限出让起始价

弹性年限出让的起始价按照工业用地项目50年期工业用地标定地价的系数确定，其中，20年期 45% 、30年期 65% 。出让价款在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内一次性支付。

（二）长期租赁租金起始价

长期租赁的租金起始价按照工业用地项目50年期工业用地标定地价的系数确定，其中，10年期 20% 、15年期 30% 、20年期40% 。租金在签订国有建设用地使用权租赁合同后60日内一次性支付。

（三）先租后让起始价

30年期先租后让的起始价为工业用地项目30年期弹性年限出让起始价。5年租赁租金按总出让价款的15% 确定，在竞得土地后签订国有建设用地使用权租赁合同后60日内一次性支付；剩余85% 土地价款按签订国有建设用地使用权出让合同时适时地价85% 计征，在签订土地出让合同后60日内一次性支付。

（四）租让结合起始价

20年期租让结合的起始价为工业用地项目20年期弹性出让起始价。先行租赁的租金按总出让价款的15% 确定，在竞得土地后签订《国有建设用地使用权租赁合同》后60日内一次性支付；出让部分土地的出让价款和保留租赁部分土地的租金待租赁到期经验收合格后，按约定的比例和适时地价计征，在签订土地出让合同或租赁合同后60日内一次性支付。

三、供应管理

（一）弹性供应方式申请

土地所在地园区管委会根据工业用地项目情况初步提出工业用地弹性供应方式和年限方案，报市、县（市）国土资源行政主管部门，由市、县（市）国土资源行政主管部门编制工业用地供应方案，报市、县（市）人民政府批准实施。

（二）土地使用者确定方式

弹性供应土地使用者应按照公开、公平、公正原则，通过招标、拍卖或挂牌方式确定。实行先租后让的，竞得人为该土地的承租人和准受让人。

（三）开竣工管理

1.采用弹性供应的工业用地成交后，土地使用者须先与土地所在地园区管委会签订《项目时间履约监管协议》，向土地所在地园区管委会按照土地出让价款（先租后让、租让结合按总出让价款）的2.5% 或租金的3.0% 缴纳项目时间履约保证金。项目时间履约保证金覆盖开工、竣工两个阶段，比例为 5：5，采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化管理。

2.土地使用者按时开工、竣工的，可以按阶段分别向土地所在地园区管委会申请退还履约保证金，土地所在地园区管委会应在收到申请5个工作日内完成认定并在认定通过后15个工作日内全额返还相应阶段的履约保证金。

3.在项目时间履约监管协议中约定土地使用者因自身原因未能按照合同约定日期开工的，以开工时间履约保证金的50% 支付违约金；超过 6个月的，以全部开工时间履约保证金支付违约金；土地使用者因自身原因未能按照合同约定日期竣工的，以竣工时间履约保证金的50% 支付违约金；超过 6个月的，以全部竣工时间履约保证金支付违约金。

（四）合同签订及登记

1.采用弹性供应（含先租后让、租让结合的第一阶段租赁期）的工业用地，受让人或承租人凭成交确认书和项目时间履约监管协议与市、县（市）国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地使用权租赁合同，支付土地出让价款或租金，办理不动产登记。

2.采用先租后让、租让结合方式供应的工业用地，第一阶段租赁期满经验收合格，与市、县（市）国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地使用权租赁合同，支付剩余出让价款或租金，办理不动产变更登记。

3.土地所在地园区管委会按照国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地使用权租赁合同约定与土地使用者办理土地移交手续，签订土地移交确认书，并报国土资源行政主管部门备案。

（五）报建管理

采用弹性供应的工业项目，凭使用土地的有关证明文件办理相关规划、建设等手续。

（六）抵押管理

采用弹性供应的工业用地，可将全部或部分国有建设用地使用权抵押。土地使用权抵押的，须依法办理抵押登记。土地使用权抵押的，其地上附着物随之抵押；地上附着物抵押的，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

（七）履约监管和综合验收

1.土地所在地园区管委会按照国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地使用权租赁合同和项目时间履约监管协议会同有关部门对项目开发建设情况进行履约监管，土地使用者应按出让合同或租赁合同和监管协议的约定完成项目的开发建设。

2.土地使用者项目竣工后（采用先租后让、租让结合方式的，承租人还应在租赁期满）15日内向土地所在地园区管委会提出书面验收申请，土地所在地园区管委会在收到申请后及时会同有关部门进行综合验收。在规定时间内土地使用者未提出验收申请的，土地所在地园区管委会组织有关部门进行综合验收。土地使用者不配合的，认定为验收不合格。

（八）退出管理

1.在项目约定的开工日期之前，因企业自身原因无法开发建设的，受让人或承租人可申请解除土地出让合同或租赁合同，经出让人或出租人同意，收回建设用地使用权，返还剩余年限土地出让价款或租金。

2.土地受让人或承租人在取得建设用地使用权后，应按照出让合同或租赁合同和监管协议的约定使用土地，存在下列情形之一的，由土地所在地园区管委会将相关意见函告国土资源行政主管部门，按照出让合同或租赁合同和监管协议约定，出让人或出租人无偿收回建设用地使用权。

（1）除不可抗力外，因企业自身原因未按时开工、竣工，超过出让合同或租赁合同和监管协议约定最长时限的；

（2）经土地所在地园区管委会验收不合格的；

（3）合同约定的其他情况。

3.收回建设用地使用权时，项目时间履约监管协议和国有建设用地使用权租赁合同或国有建设用地使用权出让合同提前终止后，地上建筑物、构筑物及其附属设施由用地单位在上述协议或合同终止之日起 30日内自行迁移或拆除；逾期不移除的，由出让方或出租方无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。出让合同或租赁合同和监管协议有其约定的，按其约定处置。

（九）合同到期及续期处理

采取弹性供应的工业用地，在供应年限届满前一年内，受让人或承租人可向出让人或出租人提出续期使用申请。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，经综合考评达标的，可以采用协议方式取得续期建设用地使用权。续期时的土地出让价款或租金，结合原出让价款或租金和续期时工业用地标定地价或基准地价等综合评估确定。

供应年限届满，受让人或承租人未提出续期申请，或提出续期申请但未批准的，出让人或出租人无偿收回建设用地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施按出让合同或租赁合同约定处置。

四、本实施意见自2018年2月1日起施行。

长沙市人民政府办公厅

2017年12月27日

抄送：市委有关部门，长沙警备区。

市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院，

市人民检察院。

各民主党派市委。

长沙市人民政府办公厅      2017年12月27日印发