2016年长沙商业地产供应继续加码 未来发展挑战与机遇并存

　　据湖南中原研究中心最新统计数据显示，2015年长沙市六区商业（购物中心等）供应面积达199.77万㎡，同比下滑24.36%，成交面积111.66万㎡，同比上升18.32%；办公供应面积193.64万㎡，同比上涨40.23%，成交85.56万㎡，同比上涨69.76%。

    在2015年供应量走高的背景下，2016年长沙商业地产的发展势头仍在延续。据盈石集团研究中心统计数据显示，2015年到2016年长沙商业地产物业存量将超过450万㎡，其中购物中心占比将超过70%。有业内人士指出“2016年长沙的商业地产发展挑战固然有，但机遇更加多”。

    2016将再添多家商业中心

    2015年长沙经历了一场商业中心开业潮，先后有星沙华润万象汇购物中心运达中央广场地铁商业，河西王府井商业广场等近10家商业中心开业。戴德梁行认为，2015年长沙优质商业密集供应，德思勤、I City、海信广场等相继入市，令主城区三大重点商圈优质商业存量达到120万㎡，环比增长56%。

    中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授表示，“长沙城市经济的发展催生了商业综合体的兴起，市民注重休闲娱乐，对商业综合体有较高的消费需求，也刺激了商业综合体的开发。”

    2016年，长沙市的这股开业潮似乎仍在延续。据不完全统计，2016年长沙即将全面开业的商业中心有河西的渔人码头、金茂广场南塔、步步高梅溪湖新天地，芙蓉路上的华创国际广场，市中心五一广场的九龙仓，武广片区的运达中央广场二期商业、湾中心one mall等。

    中原地产湖南公司总经理胡治钢指出，“虽然长沙作为湖南省省会，对地级市的吸附能力较强，消费能力也较高，但电商对实体经济的冲击较大，人们的消费购物习惯在不断变化，这就需要实体经济能为消费者带来网络和电商不具备的，有特色的商业，而这也是目前长沙许多商业中心所缺乏的。”

写字楼市场库存走高

    在商业中心蓄力发展的同时，2015年近200万㎡的供应面积也使得长沙写字楼市场面临着库存高企的境遇。据戴德梁行长沙公司最新数据显示，2015年长沙甲级写字楼新增供应激增31.7万㎡，净吸纳量达22.5万㎡，环比上升65%，创下历年新高。

    据不完全统计，目前长沙在售或在建的写字楼项目有逾20个，包括河西的楷林国际、柏宁地王广场、长房时代国际、恒伟湘江时代、长沙西中心、中盈广场，五一大道芙蓉路沿线的世茂环球金融中心、湘域国际中心、绿地中心、泊富国际广场、华创国际广场、富兴世界金融中心，以及华远华中心、运达中央广场、汇景发展环球中心、保利国际广场等。

    其中泊富国际写字楼已交付使用，入驻率已超60%，入驻企业多为世界500强企业，如华为、三星、平安、长沙银行等，目前是金融生态城入驻率和租金水平较高的甲级写字楼；另外华远华中心、运达中央广场、楷林国际预计2016年将交付使用，世茂环球金融中心目前正在建设当中，2016年将正式对外销售，此外据汇景发展环球中心项目相关负责人透露“2016年汇景发展环球中心将正式入市”。

 较高的空置率是长沙写字楼市场面临的一大难题。戴德梁行长沙公司统计数据显示长沙写字楼整体空置率仍处30.7%的高位。此外，中国土地勘测规划院日前发布的2015年四季度全国主要城市地价监测报告预测表示，在近年来房地产市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一二线城市商服地产库存高企，尤其是在新兴区域已经不容忽视。

    报告指出，2016年全国市场将迎来近930万㎡的写字楼新增供应。供应过剩促使写字楼空置率进一步增加，报告预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万㎡。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，一线城市中广州的空置率超过10%；大部分二线城市空置率超过20%；成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上。

 2016年长沙商业地产发展：挑战与机遇并存

    尽管商业中心集中开业，写字楼市场库存高企，但业内人士对于2016年长沙商业地产的发展似乎颇具信心。戴德梁行长沙分公司副总经理文学表示：“2015年长沙各大商场都在主动求变，从业态组合、技术更新、创新营销、服务升级等各方面增强客户体验。2016年长沙的商业地产挑战固然有，机遇更加多。”

    “虽然去年长沙优质商业密集供应，但核心商圈租金表现坚挺。另外长沙具备不断增长的消费潜力，加上地铁对商业格局的重塑和提升，新兴品牌加速扩张，以及商场本身的积极求变，个人对2016年长沙商业地产的发展比较有信心。”

    对于2016年长沙写字楼市场的发展，湖南泊富地产发展有限公司策划发展部部长曹周围表示，“长沙自2011年起，办公市场就开始了更新换代的过程，接着就有大量写字楼入市，库存相应增加。目前来看，老旧的乙级办公楼空置率越来越高，但硬件设施和物业水平好的甲级写字楼租金回报表现却较好，因此虽然2016年长沙写字楼市场库存压力依然存在，但是好的产品相信还是会有不俗的市场表现。”

    此外，楷林（长沙）置业有限公司总经理王如民进一步指出，“尽管从数据上看，长沙写字楼市场确实库存较多，但是将写字楼产品进行细分之后，各自面临的库存压力和市场环境会不一样。那些品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好，而那些整体品质一般的写字楼可能会面临着较大的挑战。”